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万科A股票分析:业绩小增 财务稳健 回归绿档

2021-04-25 16:55 南方财富网

  21Q1 营收同比+30%,业绩同比+3%,主要源于毛利率下行幅度较大21Q1 企业营业收入622.6 亿元,同比+30.3%;归母净利润12.9 亿元,同比+3.4%;每股基本收益0.11 元,同比+0.6%;其中地产结算收入530.0 亿元,同比+34.6%;毛利率和归母净利率分别为20.4%和2.1%,同比分别-10.9pct、-0.5pct;三费费率为7.6%,同比-4.9pct,其中管理、销售和财务费用率分别+0.4pct、-0.7pct、-2.2pct;投资收益5.4 亿元,同比+389.1%;少数股东损益占比48.5%,同比-0.1%;企业业绩增速大幅低于营收增速,源于近年来地价占比房价比例持续提升推动结转毛利率大幅下降。21Q1 末企业已售未结面积和金额分别为5,352 万方、7,623.8 亿元,分别同比+16.9%、+15.5%,分别可覆盖20 年地产结转面积和金额的1.9 倍、2.0 倍,助力企业后续业绩稳定释放。

  21 年销售额同比+30%,拿地/销售面积比44%、拿地继续中性偏谨慎21Q1 企业销售金额1,794.7 亿元,同比+30.2%;销售面积1,104.4 万平,同比+24.8%;销售均价16,250 元/平米,同比+4.3%。企业21Q1 新增项目32 个,对应建面480.6 万方,同比+100.5%,其中权益建面340.6 万方,权益占比71%;拿地/销售面积比44%,拿地继续保持中性偏谨慎。20 年末企业总未竣工土储建面约1.58 亿方,可覆盖当年销售面积3.4 倍。开竣工方面,21Q1 新开工面积804.7 万方,同比+13.5%,完成年初计划25.6%;竣工面积309.9 万平,同比+27.7%,完成年初计划8.6%。鉴于16-20 年企业平均新开工完成率132%以及当年拿地转开工,预计全年实际开工超年初计划;21 年企业计划竣工面积3,587.5 万方,同比+6.1%,预示21 年结算将保持稳定增长。

  财务稳健典范,报表持续优化,首次回归绿档,多元业务全面绽放21Q1 末企业资产负债率81.4%,同比-2.9pct;净负债率仅15.5%,同比-18.8pct;现金短债比2.7 倍;扣预后资产负债率69.5%,降至三条红线绿档标准。多元业务方面,截至20 年年末:物业方面,万物云在管面积 5.7 亿方,同比+25.8%,20 年实现营收182.0 亿元,同比+27.4%;商业方面,累计开业面积990 万方,出租率87%,全年实现营收63.2 亿,同比+4.3%,规划及在建面积435 万方,助力营收保持稳增;物流地产方面,万纬物流累计管理可租赁建面1,148 万方,同比+5.7%,其中高标库/冷库分别占比93%、7%,合计实现营收18.7 亿,同比+37%;租赁住宅方面,累计开业长租公寓14.2 万间,同比+29.5%,实现营收25.4 亿,同比+72.3%。

  投资建议:业绩小增,财务稳健,回归绿档,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局城市群、深化小股操盘以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在企业过去十年销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。面向未来,大家认为万科住宅开发将继续保持龙头优势,同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。大家维持21-23 年每股收益预测分别为3.77、4.17 元、4.63 元,维持目标价 45.0 元,维持“强推”评级。

  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

  
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